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Under Budget Space 超值空間    




重整老屋　房價增值生活品質更好

無論是擁有老屋或是購買老屋，無論是投資或是自住，複製別人成功的老屋增值案例，讓老屋重獲春天，延續老屋的價值，過更好的生活。

看過1000間房子的老屋投資經驗。
張淳淳用雙腳走出來的增值人生

一般人對於張淳淳的印象，大多停留在「減肥瘦身老師」，只有少數跟張淳淳熟識的朋友才會知道她對房地產投資理財很有興趣，最近她也大方跟大家分享在房地產投資上的寶貴經驗。

文、整理／張立德　
攝影／Sam + Yvone　
圖片、資料提供／張淳淳國際股份有限公司

張淳淳認為投資房產，地段很重要，除了在921大地震或是SARS期間急售房子的人，基本上，在台北市買賣房屋，是很少賠錢的，因為地段及生活機能好，除了大家熟知的大安區及信義區，幾乎週邊的大直、內湖、文山、南港等地區及12個行政區的捷運沿線都是全面看漲。但是好地段也有爛房子，因此，真的要多看多比較，一棟房子也不能只去看一次，多去看幾次，就能發現問題點，「我從小就愛看房子，對我來說，看房子不只是一種樂趣，也是很好的塑身運動，到現在大約已經看超過1000間房子了！有一次我看中一間老公寓，周遭機能非常好，本來都已經決定買了，沒想到第二天我再去看時走錯路，改由旁邊巷子進去，結果發現巷尾有好幾個『釘子戶』，就是靠撿破爛維生的人，因此，巷尾垃圾發出惡臭，這也是這間房子價格如此低的原因，因此最好在不同時間、天氣都去看，不要怕麻煩！」

小技巧調查老屋價值

有時張淳淳去看房子時，會在現場打給119，詢問如果發生火災，到現場要花多少時間，如果超過3～5分鐘，她就完全不考慮，「因為房子是人生最大資產，安全的保證也是房屋的價值之一，有時我也會試著跟保險公司調出房子的保險資料，由於保險前保險公司會先根據屋況、地段、環境等，調查房屋的實際價值，資料上都會清楚記載，這些也可以成為值不值得投資的依據。」

讓老屋起死回生

許多老屋狀況不好，外觀二丁掛磁磚看起來十分老舊，窗戶都開的很小，外面還裝了舊式鴿子籠似的鐵窗，鐵窗下緣鏽蝕的痕跡，被雨水沖刷在牆面上，感覺就就髒髒的，非常恐怖！有的後陽台遮雨蓬都已經爛掉了，後陽台曬衣服的地方，堆滿了垃圾，水管也堵塞住，樓梯間雜物一堆沒人清，而且牆壁都是污垢，有的燈泡還不亮，光線很陰暗。「我有看過房子推開大門還會發出『該該』聲音，差一點就打不開，但這對我來說，只要週遭環境不錯及地段好，就是一間好房子，只要透過重新整理裝修，就能將老屋起死回生！」

老房子有許多細節要處理，除了採光、通風、結構性的問題要解決，要讓老屋增值還必須顧及週遭環境，例如窗戶開大後，外面的景觀是否OK？如果跟對面或隔壁棟很近，可能感覺就不太好，也會影響老屋價值！張淳淳指著一面作為她書封面背景的大窗說，「例如，我現在住的這裡，最有價值的就是這面大窗，因為景觀非常好不說，還可以看到101全貌，前面也沒有大建築物擋住，但是前排這些低矮建築樓頂實在很難看，從這裡看下去，常常可以看到他們堆在上面的垃圾，甚至有的還長滿雜草，因此，我跟這些屋主溝通，出錢幫他們整理樓頂，不但我現在看出去景觀更乾淨清爽，心情也更好，而且花點小錢營造更多老屋價值！」

老屋重整增值空間大

裝潢對房子很重要，好的裝修設計，不但可以改變房子的外觀，還可以突顯優點，並且改變居住的舒適度、增加實用價值，而且未來想要出售時，也可以對屋況加分，達到增加屋價的效應。「我曾經購買一間38坪的老公寓，因為原本屋況非常糟，所以賣了很久都賣不出去，因此我買入的價格算是低廉，一坪約28萬，由於是臺北市不錯地段，當地區也有一坪35萬元以上的行情，汰舊換新的裝潢過程總共花費約180萬，施工過程約一個月，整間公寓的質感就截然不同，由於完工後房子煥然一新的感覺，又有自然休憩氛圍，加上附近生活機能不錯的增值效應，能以一坪約40萬元的價格賣出，獲利空間很大！」

老屋檢視技巧/Tips

技巧1→採光佳價格好
房子的採光不但會影響房屋的價格，也跟人的健康及心情有關，採光良好的房子通常比較不會有潮濕、壁癌的問題，因此採光好的房子通常價位也會比較好，如果窗戶都很小，裝修時也要想辦法將窗戶開大。

技巧2→用頭髮測試通風
通風良好也是房子的優勢，如果看的是空屋，可以用頭髮或是衛生紙在最不通風的廁所裡作測試，如果衛生紙或是頭髮會飄動，就表示通風良好。

技巧3→用口紅測試地板
將口紅放在地上，如果它會滾動，地板就有傾斜的問題，樓地板傾斜的房子裝潢時會很麻煩，也會需要花大錢去維修。

技巧4→水電管線、漏水問題最麻煩
老屋買賣最麻煩就是管線跟漏水問題，可能是窗邊幾公分，也可能是整個屋頂、整面牆都有問題，一定要每個窗戶邊緣都看一看，還有天花板、牆壁是否有滲水、壁癌，建議只要超過20年以的房子，一定要問水電管是否曾經換新，如果沒有，裝潢時最好全換以策安全。

投資老屋關鍵

關鍵1→了解行情
上網詢價、找資料、了解區域行情；看房地產書籍、了解買賣過程。

關鍵2→學習看房產資料
學習看買賣合約、房屋及土地所有權狀、土地謄本等資料；了解裝修行情趨勢，建立房地產買賣班底、室內設計師、建築師、律師、代書。

關鍵3→蒐集相關情報
詢問銀行利率、貸款成數及貸款年限相關事宜；蒐集房地產情報，實際看屋、親自體驗房地產優劣。

關鍵4→以自己要住的心態去裝修
把老屋改造成黃金屋，就像是買給自己住一樣的心態去改造，創造房屋價值。

老屋重整重點

重點1→舊門換新門
許多老屋改裝前都是單色系的舊式鐵門，內門是一般的三夾板空心木門、加上舊式喇叭鎖，看起來破爛沒有質感，而且也不安全，因此，換新的大門，以現代感的古典造形門加上新式八段式防爆防盜鎖保全門，立刻讓人感覺入門氣勢大不同。

重點2→廚房改裝換新
由於許多人對於裝修風格有個人偏好，但是廚房衛浴則不在此限下，因此，老屋無論是自住或是投資，廚房衛浴一定要重整，廚房可以結合餐廳，變成開放式廚房，讓小坪數的廚房、餐廳看起來寬敞許多。

重點3→老舊廁所變身
舊的廁所採光通常不好，而且磁磚及衛浴物件都使用10幾20年以上了，老舊也不衛生，首先將磁磚全面換新，可用版岩磚或是大理石磚代替，再加上一些畫作裝飾，就像飯店衛浴一樣精緻。
 

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